Le courtier immobilier rattaché à une agence peut constituer une société par actions pour y recevoir sa rémunération, mais cette société n’obtient pas de permis d’agence et ne conclut aucun contrat de courtage avec le public. Le courtier doit détenir au moins quatre-vingt-dix pour cent des droits de vote et occuper la présidence. Le nom de la société doit comporter son prénom et son nom tels qu’ils apparaissent au permis. Et l’agence doit accepter de verser la rémunération à la société, ce qui n’est jamais automatique.
Ce guide distingue deux situations très différentes qu’on confond souvent : le courtier rattaché à une agence qui veut encaisser sa rémunération dans une société, et le courtier qui veut devenir agence. Les règles ne sont pas les mêmes et les démarches non plus.
Deux projets, deux régimes
Premier cas, le plus courant. Vous êtes courtier rattaché à une agence et vous voulez constituer une société pour y toucher votre rémunération, la fractionner dans le temps et bénéficier du taux d’imposition des petites entreprises. Votre société n’est pas un acteur du courtage. Elle est le véhicule par lequel l’agence vous paie.
Second cas. Vous voulez exploiter votre propre agence. Il faut alors un permis d’agence délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec, avec un dirigeant d’agence, un compte spécial pour les sommes détenues pour autrui et un encadrement bien plus lourd. Ce guide traite surtout du premier cas.
Ce que la société ne peut pas faire
C’est la limite à retenir avant tout le reste. Le contrat de courtage est conclu avec l’agence, pas avec votre société. La société ne sollicite pas de clients, ne signe pas de contrats de courtage, n’affiche pas d’inscriptions et ne se présente pas comme agence ou comme courtier. Vous agissez pour l’agence, et c’est uniquement la rémunération qui transite ensuite vers votre société.
Dans la pratique, cela veut dire que votre site, vos cartes et vos signatures restent au nom de l’agence et du courtier, pas au nom de la société. Les règles de publicité et de représentation de l’OACIQ continuent de s’appliquer à vous personnellement.
Les conditions de détention
- Le courtier doit détenir au moins quatre-vingt-dix pour cent des droits de vote de la société.
- Le courtier doit être président de la société.
- Le nom de la société doit comporter le prénom et le nom du courtier, tels qu’ils sont inscrits à son permis. Une société à numéro ou un nom de fantaisie ne convient pas.
- Si une condition cesse d’être respectée, le courtier dispose d’un délai de quinze jours pour régulariser la situation.
Le solde de dix pour cent des droits de vote permet une participation limitée, souvent celle du conjoint. Avant de la prévoir, parlez-en à votre comptable : les règles fiscales sur l’impôt sur le revenu fractionné peuvent annuler l’avantage recherché si la personne ne travaille pas réellement dans l’entreprise.
L’accord de l’agence n’est pas acquis
C’est l’étape qui fait échouer le plus de projets, et elle n’a rien de juridique : c’est une décision commerciale de l’agence. Certaines bannières versent sans difficulté la rémunération à la société du courtier, d’autres refusent par politique interne, d’autres encore l’acceptent à des conditions précises.
Vérifiez-le avant de payer des frais de constitution. Demandez à votre agence par écrit si elle accepte de verser votre rémunération à une société dont vous détenez au moins quatre-vingt-dix pour cent des droits de vote et dont vous êtes président, et quelles pièces elle exige. La réponse détermine la suite.
Le nom, et la contrainte qu’il impose
L’obligation d’inclure votre prénom et votre nom dans le nom de la société a deux conséquences :
D’abord, votre nom doit respecter les règles de dénomination du registre des entreprises, et un nom déjà utilisé par une autre société peut entraîner un refus ou une demande de distinction. Consultez notre guide sur la réservation du nom d’entreprise avant de déposer.
Ensuite, si vous cessez le courtage et réorientez la société vers autre chose, le nom ne correspond plus à l’activité. Il faudra alors une modification du nom.
Provinciale ou fédérale
Pour un courtier qui exerce au Québec et dont la clientèle est au Québec, la constitution provinciale est généralement la voie la plus simple : une seule déclaration au registre des entreprises, pas de déclaration annuelle fédérale en parallèle, et aucune exigence de résidence des administrateurs. Notre comparatif provinciale ou fédérale détaille les critères.
Ce qu’il faut mettre en place dès la constitution
- Des statuts conformes, avec le nom comportant votre prénom et votre nom.
- Une répartition des actions respectant le seuil de quatre-vingt-dix pour cent des droits de vote.
- Votre nomination comme président, inscrite aux résolutions et au registre.
- Un livre des minutes à jour, que l’agence ou l’Organisme pourra demander à consulter.
- Un compte bancaire d’entreprise distinct. Voir notre guide sur l’ouverture du compte bancaire.
Responsabilité et assurance
La société ne vous met pas à l’abri de votre responsabilité professionnelle. Vous demeurez personnellement responsable de vos fautes dans l’exercice du courtage, et la couverture du Fonds d’assurance responsabilité professionnelle du courtage immobilier vous suit à titre de courtier, pas à titre d’actionnaire. La société protège votre patrimoine contre les dettes d’affaires ordinaires, pas contre une réclamation professionnelle. C’est aussi vrai pour les autres professions : voir notre guide sur l’incorporation professionnelle.
Questions fréquentes
Non. Le contrat de courtage est conclu avec l’agence à laquelle vous êtes rattaché. Votre société n’obtient pas de permis d’agence, ne sollicite pas de clients, n’affiche pas d’inscriptions et ne se présente pas comme courtier ou agence. Elle sert uniquement à recevoir votre rémunération, si l’agence accepte de la verser ainsi.
Au moins quatre-vingt-dix pour cent des droits de vote, et vous devez être président de la société. Le solde peut être détenu par une autre personne, souvent le conjoint, mais validez l’intérêt fiscal réel avec votre comptable, car les règles sur l’impôt sur le revenu fractionné limitent souvent l’avantage attendu.
Oui. Le nom de la société doit comporter votre prénom et votre nom tels qu’ils apparaissent à votre permis de courtier. Une société à numéro ou un nom de fantaisie seul ne respecte pas l’exigence. Pensez-y avant de choisir un nom commercial, car le changer plus tard exige une modification de statuts.
Non. C’est une décision commerciale de l’agence, et les politiques varient d’une bannière à l’autre. Obtenez la réponse par écrit avant d’engager des frais de constitution, en précisant la structure envisagée et en demandant quelles pièces l’agence exige.
Vous disposez d’un délai de quinze jours pour régulariser la situation. Un changement d’actionnariat, un départ de président ou un changement de nom non conforme peut déclencher ce délai, d’où l’intérêt de documenter chaque modification dans le livre des minutes au moment où elle se produit.
Pas pour votre responsabilité professionnelle. Vous demeurez personnellement responsable de vos fautes dans l’exercice du courtage et la couverture du Fonds d’assurance vous suit à titre de courtier. La société protège votre patrimoine personnel contre les dettes d’affaires ordinaires, ce qui est utile mais différent.